Podatek od wartości nieruchomości – reforma rynku mieszkaniowego czy kosztowny eksperyment?

20 marca 2026 r. do Sejmu został wniesiony poselski projekt ustawy zmieniającej ustawę o podatkach i opłatach lokalnych oraz niektóre inne ustawy. Projekt przygotowany przez klub parlamentarny Lewicy ponownie otworzył dyskusję o przyszłości opodatkowania nieruchomości w Polsce, a także o tym, czy instrumenty podatkowe mogą skutecznie wpływać na dostępność mieszkań i sposób funkcjonowania rynku mieszkaniowego.

Najważniejszym założeniem projektu jest częściowe odejście od obecnego systemu, w którym wysokość podatku od nieruchomości zależy przede wszystkim od powierzchni gruntu lub budynku. W odniesieniu do budynków jednorodzinnych i lokali mieszkalnych podstawą opodatkowania miałaby stać się wartość nieruchomości. Oznaczałoby to wprowadzenie rozwiązania zbliżonego do podatku katastralnego, choć ograniczonego do określonych kategorii nieruchomości i ukształtowanego według szczególnych zasad.

Sam pomysł powiązania podatku z wartością majątku nie jest nowy. Od wielu lat pojawia się w debatach ekonomicznych, podatkowych i samorządowych. Dotychczas nie został jednak w Polsce wdrożony na szerszą skalę, między innymi ze względu na trudności związane z wyceną nieruchomości, obawę przed wzrostem obciążeń właścicieli oraz możliwe skutki społeczne. Przedstawiony projekt pokazuje, że temat ten może ponownie stać się jednym z ważniejszych elementów dyskusji o polityce mieszkaniowej.

Gwałtowny wzrost stawki po przekroczeniu ustawowego progu

Projekt zakłada uzależnienie wysokości podatku nie tylko od wartości nieruchomości, lecz również od liczby nieruchomości posiadanych przez podatnika. W przypadku pierwszej i drugiej nieruchomości stawka miałaby wynosić 0,02 proc. ich wartości. Trzecia oraz każda następna nieruchomość zostałyby natomiast objęte stawką wynoszącą 0,5 proc.

Tak skonstruowany system ma charakter progresywny, ponieważ obciążenie rośnie wraz z liczbą posiadanych nieruchomości. Nie jest to jednak progresja stopniowa. Pomiędzy stawką dotyczącą pierwszych dwóch nieruchomości a stawką przewidzianą dla kolejnych występuje bardzo duża różnica. Przekroczenie ustawowego progu oznaczałoby zatem nie łagodny wzrost obciążenia, lecz jego skokowe zwiększenie.

Taka konstrukcja może wywoływać wątpliwości z punktu widzenia proporcjonalności. Sama liczba nieruchomości nie musi bowiem świadczyć o rzeczywistej sytuacji majątkowej ani o bieżących możliwościach finansowych właściciela. Podatnik posiadający kilka lokali o stosunkowo niewielkiej wartości może zostać obciążony wyższą stawką niż osoba dysponująca jedną, lecz bardzo kosztowną nieruchomością.

Nie można również wykluczyć sytuacji, w których dodatkowa nieruchomość została nabyta w drodze dziedziczenia, pozostaje współwłasnością kilku osób albo znajduje się w złym stanie technicznym i nie przynosi właścicielowi żadnego dochodu. Liczba posiadanych obiektów nie zawsze jest więc miarodajnym wskaźnikiem zdolności podatkowej.

Zasadne wydaje się zatem pytanie, czy tak istotne zróżnicowanie stawek powinno opierać się wyłącznie na kryterium ilościowym, czy również na łącznej wartości nieruchomości, sposobie ich wykorzystania, osiąganych przychodach albo sytuacji osobistej podatnika.

Czy wyższy podatek zwiększy liczbę mieszkań dostępnych na rynku?

Jednym z deklarowanych celów projektu jest ograniczenie koncentracji nieruchomości w rękach inwestorów posiadających większą liczbę lokali. Podwyższone opodatkowanie kolejnych nieruchomości miałoby również przeciwdziałać utrzymywaniu pustostanów oraz nabywaniu mieszkań wyłącznie jako formy lokowania kapitału.

Zakłada się, że większy koszt posiadania trzeciego i następnego lokalu może skłonić część właścicieli do sprzedaży nieruchomości. Zwiększenie liczby mieszkań oferowanych na rynku mogłoby natomiast wpłynąć na ceny oraz ułatwić zakup lokalu osobom, które poszukują nieruchomości na własne potrzeby mieszkaniowe.

Nie jest jednak przesądzone, że właściciele zareagują właśnie w taki sposób. Decyzja o sprzedaży nieruchomości zależy od wielu czynników: jej lokalizacji, przewidywanego wzrostu wartości, sytuacji na rynku kredytowym, możliwości uzyskiwania przychodów z najmu czy indywidualnej strategii inwestycyjnej.

Część właścicieli może uznać, że bardziej opłacalne będzie wynajęcie dotychczas nieużywanego lokalu. Inni mogą próbować zrekompensować dodatkowy podatek poprzez zwiększenie przychodów z nieruchomości. Możliwe są również działania zmierzające do formalnego rozproszenia własności pomiędzy członków rodziny, wspólników lub powiązane podmioty.

Projektowany podatek może więc wpłynąć na zachowania uczestników rynku, ale kierunek i skala tego wpływu pozostają trudne do jednoznacznego określenia. Samo zwiększenie kosztów posiadania nieruchomości nie musi automatycznie doprowadzić do wzrostu podaży mieszkań przeznaczonych na sprzedaż.

Najemcy mogą ponieść część kosztów reformy

Szczególnego znaczenia nabiera możliwy wpływ nowych regulacji na rynek najmu. Projekt nie zawiera mechanizmu, który uniemożliwiałby właścicielom uwzględnienie dodatkowego podatku w wysokości czynszu. Z ekonomicznego punktu widzenia należy więc liczyć się z tym, że przynajmniej część nowych kosztów zostanie przeniesiona na najemców.

Możliwość podwyższenia czynszu będzie zależała przede wszystkim od relacji między popytem a podażą mieszkań. W miejscowościach, w których liczba lokali oferowanych na wynajem jest niewystarczająca, właściciele mogą mieć większą swobodę w przerzucaniu kosztów podatkowych na osoby korzystające z mieszkań. Dotyczy to zwłaszcza dużych miast, ośrodków akademickich oraz miejscowości o wysokiej mobilności zawodowej.

Skutkiem reformy mogłoby być zatem podwyższenie kosztów najmu. Najbardziej odczułyby to osoby, które nie mają możliwości zakupu własnego mieszkania, a jednocześnie przeznaczają znaczną część dochodów na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych.

Powstaje więc ryzyko, że rozwiązanie mające w założeniu poprawić dostępność mieszkań przyniesie odmienne skutki dla części społeczeństwa. Jeżeli wzrost podatku zostanie uwzględniony w czynszach, sytuacja najemców może się pogorszyć, nawet gdy na rynku pojawi się większa liczba lokali.

Nie oznacza to, że taki scenariusz musi wystąpić w każdym przypadku. Większa liczba mieszkań przeznaczonych na wynajem mogłaby działać w przeciwnym kierunku i ograniczać wzrost cen. Ostateczny rezultat będzie jednak zależał od zachowań właścicieli, lokalnych warunków rynkowych oraz skali obciążeń wynikających z nowych przepisów.

Wartość podatkowa nie zawsze będzie wartością rynkową

Jednym z najtrudniejszych elementów każdego systemu opartego na wartości nieruchomości jest ustalenie podstawy opodatkowania. Projekt przewiduje wykorzystanie wskaźników pośrednich, w tym średnich cen transakcyjnych oraz kosztów odtworzenia.

Rozwiązanie takie pozwala uniknąć konieczności przeprowadzania indywidualnej wyceny każdej nieruchomości. Może jednak prowadzić do sytuacji, w której wartość przyjęta dla celów podatkowych będzie znacząco odbiegała od ceny możliwej do uzyskania na rynku.

Nawet lokale znajdujące się w tym samym budynku mogą różnić się stanem technicznym, położeniem, standardem wykończenia, układem pomieszczeń, dostępem do infrastruktury czy poziomem hałasu. W przypadku domów jednorodzinnych różnice mogą być jeszcze większe i wynikać między innymi z wieku budynku, kosztów koniecznych remontów, jakości zastosowanych materiałów lub charakteru działki.

Oparcie opodatkowania na danych uśrednionych upraszcza system, ale jednocześnie zmniejsza jego zdolność do uwzględnienia indywidualnych cech konkretnej nieruchomości. Może to prowadzić zarówno do jej przeszacowania, jak i niedoszacowania.

Właściciel nieruchomości wycenionej dla celów podatkowych powyżej jej rzeczywistej wartości może kwestionować prawidłowość ustalonej podstawy opodatkowania. Jeżeli procedura odwoławcza nie będzie wystarczająco jasna i dostępna, nowy system może przyczynić się do wzrostu liczby sporów pomiędzy podatnikami a organami podatkowymi.

Dla stabilności regulacji istotne będzie zatem określenie nie tylko sposobu ustalania wartości, lecz także częstotliwości jej aktualizacji, źródeł wykorzystywanych danych oraz zasad podważania wyceny przez właściciela.

Większe uprawnienia gmin i ryzyko lokalnych różnic

Projekt przewiduje również możliwość stosowania przez jednostki samorządu terytorialnego współczynników korygujących podstawę opodatkowania. Rozwiązanie to ma pozwolić gminom na uwzględnienie lokalnych warunków i specyfiki rynku nieruchomości.

Taka elastyczność może być uzasadniona. Sytuacja mieszkaniowa w największych aglomeracjach różni się od warunków występujących w małych miejscowościach lub na terenach wiejskich. Jednolity mechanizm wyceny mógłby nie oddawać tych różnic w wystarczającym stopniu.

Z drugiej strony możliwość stosowania współczynników zwiększa zakres decyzji podejmowanych na szczeblu lokalnym. W praktyce podobne nieruchomości położone w różnych gminach mogłyby zostać obciążone podatkiem w odmiennej wysokości. Skala tych różnic zależałaby od sposobu wykorzystywania przyznanych samorządom kompetencji.

Może to utrudnić podatnikom przewidywanie przyszłych obciążeń, zwłaszcza gdy zasady ustalania współczynników nie będą dostatecznie precyzyjne. Właściciele nieruchomości musieliby brać pod uwagę nie tylko regulacje ustawowe, lecz także uchwały i decyzje podejmowane przez właściwe organy lokalne.

Istotne będzie więc stworzenie takich ram prawnych, które z jednej strony pozostawią gminom możliwość reagowania na lokalne uwarunkowania, a z drugiej zabezpieczą podatników przed nadmierną uznaniowością i gwałtownymi zmianami wysokości podatku.

Podatek nie zastąpi kompleksowej polityki mieszkaniowej

Projektodawcy wiążą planowaną reformę z potrzebą poprawy dostępności mieszkań i bardziej racjonalnego wykorzystywania istniejących zasobów. Cele te trudno kwestionować. Problem mieszkaniowy nie wynika jednak wyłącznie z liczby lokali pozostających w rękach inwestorów ani z wysokości podatku od nieruchomości.

Na ceny mieszkań i czynszów wpływają między innymi koszty budowy, ceny gruntów, dostępność kredytów, poziom stóp procentowych, regulacje planistyczne, długość postępowań administracyjnych oraz możliwości realizowania nowych inwestycji. Znaczenie ma również stan budownictwa społecznego i komunalnego.

Podatek majątkowy może wpływać na decyzje właścicieli, ale nie zwiększy samodzielnie podaży gruntów budowlanych, nie skróci procedur inwestycyjnych ani nie obniży kosztów finansowania nowych mieszkań. Trudno więc oczekiwać, aby pojedynczy instrument podatkowy rozwiązał problemy, których źródła mają znacznie szerszy charakter.

Wątpliwości może budzić także brak rozbudowanych rozwiązań osłonowych. Reforma mogłaby pośrednio dotknąć nie tylko właścicieli wielu nieruchomości, lecz również najemców, współwłaścicieli, spadkobierców czy osoby posiadające nieruchomości o znacznej wartości, lecz osiągające stosunkowo niskie dochody.

Rozważenia wymagałyby zatem mechanizmy ograniczające negatywne konsekwencje w szczególnych sytuacjach. Mogłyby one obejmować odpowiednie okresy przejściowe, rozłożenie podatku na raty, odroczenie płatności albo szczególne zasady dotyczące osób, których majątek nieruchomy nie przekłada się na bieżące dochody.

Potrzebna jest reforma dobrze przygotowana, a nie tylko efektowna

Powiązanie podatku z wartością nieruchomości może być postrzegane jako rozwiązanie bardziej odpowiadające rzeczywistej wartości majątku niż obecny system oparty głównie na powierzchni. Sama koncepcja nie przesądza jednak o jakości całej regulacji.

O skutkach reformy zdecydują jej szczegóły: sposób wyceny nieruchomości, wysokość stawek, zasady ustalania liczby posiadanych lokali, zakres kompetencji samorządów, procedury odwoławcze oraz rozwiązania chroniące osoby znajdujące się w szczególnej sytuacji.

Zbyt gwałtowna progresja może prowadzić do obciążeń niewspółmiernych do możliwości finansowych części podatników. Niedokładna wycena może zwiększyć liczbę sporów, a brak ochrony najemców może spowodować przeniesienie kosztów podatku na osoby, które nie są jego formalnymi adresatami.

Projekt należy więc traktować jako początek dyskusji, a nie gotową odpowiedź na problemy polskiego rynku mieszkaniowego. Ewentualne wprowadzenie elementów opodatkowania katastralnego powinno zostać poprzedzone analizą skutków, oceną różnych wariantów stawek oraz przygotowaniem wiarygodnego i przejrzystego systemu określania wartości nieruchomości.

Reforma podatku od nieruchomości może stać się narzędziem wspierającym politykę mieszkaniową, ale tylko wtedy, gdy będzie elementem szerszego i spójnego programu. W przeciwnym razie istnieje ryzyko, że zamiast poprawić dostępność mieszkań, zwiększy koszty najmu, liczbę sporów podatkowych i niepewność właścicieli.

Dalsze prace legislacyjne powinny więc zmierzać do znalezienia równowagi pomiędzy potrzebami finansowymi samorządów, ochroną praw podatników oraz celami społecznymi reformy. Od jakości przyjętych rozwiązań zależy, czy nowy model stanie się rzeczywistym instrumentem porządkowania rynku, czy kolejnym źródłem obciążeń i komplikacji.